首页 > 房产资讯 >新闻内容

《住房租赁管理条例》拟出台 住房租赁行业迎发展新契机

来源:新产经 2020年10月30日 15:56

 住建部近日对外公布《住房租赁条例(征求意见稿)》,并向全社会征求意见。征求意见稿从出租与承租、租赁企业、经纪活动、扶持措施等多方面,对租赁市场的秩序进行规范,着重维护住房租赁当事人合法权益,构建稳定的住房租赁关系。

   值得注意的是,此次《住房租赁条例》是我国住房租赁领域首部条例性规范性文件,旨在有效规范市场秩序,推动租赁市场监管制度化,对行业发展意义重大。

   “租金贷”纳入监管

   “租金贷”“高买低卖”和“长收短付”是租赁市场所面对的三个最大问题。

   “暴雷”的长租公寓无一例外地采取了“高买低卖”“长收短付”的做法,明显有违商业逻辑。例如,租赁企业以每月4000元的价格从房东手中收房,但只以每月3000元的价格出租给房客,一次性向房客收取半年或一年的租金,而给房东的租金则是每一到三个月一付。

   此类模式下,长租公寓的所谓现金流完全是时间差造成的。长租公寓想以低价吸引更多的租客入局,企业规模可以从单一城市扩展至多城市。他们打的算盘是:当有源源不断的租客前来租房时,“高买低卖”产生的价格差总有新的房客租金来填补。

   然而,市场上并没有源源不断的租客产生新的需求,来填补漏洞,或者新租客入局的速度远远追不上价格差所挖的“坑”,这场游戏就玩不下去了。

   业内人士分析指出,凡是快速扩张阶段的租赁企业都青睐轻资产模式,该模式背后就是管理上的松散,业务员在低价之上给租客继续打折的空间也更大。轻资产的特点是对收来的新房简单改造或者根本就不改造,如果重度装修和深度改造,就不是轻资产。分散式长租公寓大多数可以轻资产方式运营,而集中式公寓几乎都是重资产模式。因此,各地“暴雷”的几乎都是分散式运营的公寓,也就不难理解了。

   对此,征求意见稿均提供了“解药”。

  

   针对“租金贷”问题,第二十三条规定:住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

   这意味着,租赁企业要求租客必须在指定网贷平台用租金贷形式支付租金的强行绑定行为,本次法规生效后便不再允许。

   针对“高买低卖”和“长收短付”两个问题,征求意见稿第三十八条规定:

   住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金(注:高买低卖)、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期(注:长收短付)等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管。

   “ 这一条规定意味着今后租赁企业在找监管部门备案时,监管部门会检查企业的现金流,若存在两种做法,一定会在现金流上有所体现,企业就会被列入经营异常名录中。”诸葛找房分析师王小嫱说。

   《住房租赁条例(征求意见稿)》,其目的在于构建稳定的住房租赁法律关系,维护正常健康有序的房屋租赁市场秩序。特别是针对长效租赁经营模式,征求意见稿提出了多方面规范措施。

   随着我国住房租赁市场快速发展,房主、房屋中介、租户等房屋租赁各方呈现的种类和数量急速扩大,房屋租赁、房屋经纪等法律关系日趋复杂。过去只针对房东和租户的法律规定,已难以覆盖对整个市场的指导和监管。近期频频被媒体曝光的长租公寓企业跑路、租金贷、虚假房源等问题,严重影响了房屋租赁市场的正常发展和秩序。

   具体来看,征求意见稿提出,住房租赁企业不得以隐瞒、欺骗、强迫等方式要求承租人使用住房租金贷款,不得以租金优惠等名义诱导承租人使用住房租金贷款,不得在住房租赁合同中包含租金贷款相关内容。

   对“高进低出”“长收短付”等高风险经营模式,征求意见稿还提出,住房租赁企业存在支付房屋权利人租金高于收取承租人租金、收取承租人租金周期长于给付房屋权利人租金周期等高风险经营行为的,房产管理等部门应当将其列入经营异常名录,加强对租金、押金使用等经营情况的监管,直辖市、设区的市级人民政府可以建立住房租赁资金监管制度,将租金、押金等纳入监管。

   业内人士对此评价称,征求意见稿中对于广泛关注的租金贷问题,明确提出了“三个不得”要求,针对租赁机构在非理性扩张过程中所存在的“高进低出”问题,给予了严厉约束。从效果上看,通过强化监管的方式,有助于提前抑制风险发生的可能。

   上海易居研究院智库研究中心总监严跃进认为,上述政策的出台,进一步细化了房屋租赁市场的相关政策,特别是针对目前波动较大的长租公寓市场,征求意见稿提出的上述政策如果能真正落实,将会对长租公寓市场等房屋租赁行业发挥有效规范引导作用,同时有利于降低长租公寓经营方式的风险。

   王小嫱则对媒体表示,这个说法比较宏观,“暴雷”之后房客的去留问题只能根据双方合同中规定的情形来办。房客如果进入此类高风险的商业模式,就要提前对“暴雷”后的遭遇有所准备。

  

   划出从业人员“红线”

   欺诈客户、恶性竞争、“涉黑”、租赁纠纷投诉无门……租赁市场的种种混乱,让房屋中介人员和房地产经纪业似乎成了“既让人离不开却又备受诟病”的行业,房屋经纪业服务质量和规范性亟待提高。

   此次征求意见稿提出,要建立住房租赁机构登记制度,提高准入门槛。加强对于行业准入企业的监管,建立租赁机构登记制度,要求企业进行备案,制定奖惩措施,明确了房屋经纪机构及从业人员行为的“红线”。

   中国房地产业协会常务理事兼法律事务专业委员会执行主任朱树英分析称,我国房地产租赁市场的中介行业发展很不平衡,中介行业多以小企业为主,大公司数量较少,而且房屋租赁中介市场成本、竞争技术门槛较低,导致出现低价竞争的不良状态,最终都由消费者买单。

   “此前市场中介行业的准入门槛太低,随着我国简政放权政策推行,很多小中介公司先去注册营业执照,只需在住建部门备案即可。准入门槛低,很容易让某些小中介公司处在政府职能部门的监管之外。”朱树英说。

   朱树英建议,应该完善房屋租赁市场机制,增加供应,壮大市场主体做大规模,稳定租赁关系,加强权益保障,提高服务质量。同时,加强中介服务人员的培训,提升素质,推行从业人员登记备案制度和职业培训制度,鼓励房地产经纪从业人员参加全国评价类考级考试,施行服务等级分类。

   此次征求意见稿也加大了对房屋经纪行业的监管力度。征求意见稿规定,提供住房租赁信息发布服务的网络交易平台经营者,应当依法履行联网备案责任,并对信息发布者的真实身份信息负责,不得允许未备案、被列入经营异常名录或者严重违法失信名单的住房租赁企业、房地产经纪机构及其从业人员发布房源信息。网络交易平台经营者知道或者应当知道信息发布者有提供虚假材料、虚假信息等违法情形的,应当采取删除、屏蔽相关信息等必要措施,保存相关记录,并向有关部门报告;未采取必要措施造成他人损失的,依法与信息发布者承担连带责任。

   此外,对于虚假房源信息是房屋租赁市场乱象中饱受诟病的一类问题。一套房屋照片成为多套房源共用“实景”、相同房源价格相差数十万元……房产中介通过发布虚假房源、伪造房屋交易价格等方式,诱导购房者、租房者上钩的情况频频发生。

  

   针对房屋租赁企业发布虚假房源、隐瞒影响住房租赁的重要信息,泄露或不当使用客户信息等内容,征求意见稿都进行了详细的说明及相关处罚措施。

   比如,对发布虚假房源信息的行为,征求意见稿规定,由房产管理部门予以警告,责令限期改正;逾期不改正的,责令停业1个月以上6个月以下;可以处2万元以上10万元以下的罚款。造成损失的,依法承担赔偿责任。

   总体来看,《住房租赁条例(征求意见稿)》直面当前市场热点难点问题。如针对租金贷“暴雷”的严重后果,规定“住房租赁企业不得以租金优惠等名义诱导使用租金贷”;针对当事人对租赁合同的不尊重,规定“出租人不得擅自进入租赁住房,不得单方面提高租金、撕毁合同等内容,从公平的角度保障了承租人权益”;如针对房地产经纪机构赚取租金差价,规定“不得二次收取佣金”;要求房地产经纪机构应当对住房租赁服务项目实行明码标价,在住房租赁经纪活动中不得收取任何未予列明的费用;针对热点城市房租过快上涨,鼓励“签订长期住房租赁合同。合同履行达到一定年限的,还可按照地方政府的规定享受相应的政策支持”。

   对于很多城市里的“漂一族”来说,日前向社会公众征求意见的《住房租赁条例(征求意见稿)》是场及时雨,将会减少他们居住方面的诸多顾虑,为我国住房租赁市场的规范稳健发展保驾护航。

   此次意见稿对住房租赁市场的规范措施设计更为全面和细致,有利于指导各地落实更加本地化的住房租赁政策。

   在贝壳研究院首席市场分析师许小乐看来,《住房租赁条例(征求意见稿)》对于构建租购并举的房地产长效机制具有重大意义,有助于推动住房租赁市场监管的制度化、常态化。

  中原地产首席分析师张大伟说,只有租赁市场稳定了,买卖市场才能稳定,尽管租赁市场存在部分乱象,但随着政策的重视,租赁市场稳定和回归理性可以预期。

相关推荐

舞蹈专业的主要课程?

主要课程:舞蹈zd编导、舞蹈基本功训练、舞蹈学;作教程、舞蹈形态学、中国舞蹈史、中国民间舞蹈文化、世界芭蕾史纲、欧美现代舞史、舞蹈专业英语、舞蹈文献检索与利用。中国舞蹈意象论、中外舞蹈思想教程,舞蹈解剖学等现代舞技术、舞蹈素材组合训练、舞蹈剧目分析、舞蹈创作实习、音乐(钢琴、曲式分析)、舞蹈编导理论、现代舞专业基回础课程、现代舞表导教系统课程等;

2020年04月28日 11:12

如何查询房屋产权?

购房者如果购买的是新房,则可以通过五证了解房屋的真实信息和产权年限,五证齐全的房屋意味着开发商的资质和销售资格均无问题。五证是指:国有土地使用证、建设工程规划许可证、建筑工程用地规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售(销售)许可证。购房者在选择二手房的时候,首先应该看房屋是否有产权证,通过产权证可以直观的了解到房屋所有权的状况,若是共有,在“房主”一项会有显示,且共有人的产权比例及拥有权形式都有记录,这可为购房者随后查询共有人购买优先权是否放弃提供最重要的依据。

2020年04月27日 14:34

租客网实行疫情期间费用全免

一场关于新型冠状病毒疫情的大爆发,让城市在突然之间变得空空荡荡,人与人之间疏远隔离。1月28日,广东省人民政府发通知称,本行政区内各类企业复工时间不早于2月9日24时。通知一出,这场史上最长的假期,让大把的租客变得焦虑不安,原因无外乎是房租问题。同样在1月28日,有一篇文章疯狂转发。文中表示,一位中山小榄的好房东主动为其租户、一家餐饮店减免了2个月的租金,并表示将与租户“共度时艰”。人民日报也报道了该事件,标题写着:“中山好包租公”。“减租是情分,不减是本分”别让“中国好房东”寒了心近日,深圳女房东主动降租80万爆出,将“中国好房东”这一话题推上风口浪尖,于是,在舆论的带领下,一些实现财富自由的住宅房东们也加入了租金减免的慈善活动,而另一些“以租养贷”的住宅房东则直接拒绝加入,于是一些住宅的租客通过发朋友圈暗示自己的房东,甚至直接向房东提出减免租金的要求。一时间众论纷纭,好不热闹,有说不可抗力,有说道德绑架,有说房东比租客还苦,各说各的道理,理不清头绪。诚然,租客是疫情的受害者之一,但不要忘了,房东同样也是疫情的受害者之一。租客委屈,房东更委屈——为什么租客的经济损失要由房东来赔偿?租客网与房东租客共度时艰,全网率先实行疫情期间费用全免!租房良性的市场竞争与健康发展需要房东、租客、行业的全面理解与支持,这并不是一句简单的“租金”就能概括的,租客网助力以“好生活,租着过”为目标,以生活租赁、服务租赁和租客安全三位一体,全网首提“大租客”概念。在疫情期间,租客网本着为社会稳定、为行业可持续发展的目的,设身处地为房东着想,租客网勇于承担应有的社会责任,助力房东追逐美好生活,疫情期间手续齐全即可免费享受租客网价值5800的套餐服务,为房东免费提供房源管理系统、租客管理系统、免费发布租房信息等,租客网已推出“保姆式托管模式”和“信用保障安全体系”,开创性的提出了“全民经纪人模式”、“免押金模式”以及“免中介费模式”等多种服务模式,能够帮助房东依靠平台安全的租赁保障体系及全方位的平台服务吸引大量租客。疫情无情,租客有情,租客网帮助房东与经纪人在疫情期间共担风险,共度时艰,相信等到春暖花开之际,大家都能够走上街头,享受美好生活!

2020年04月15日 23:50